İzale-i şuyu ya da ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınır ya da taşınmaz maldaki ortaklığın sona erdirilmesidir. Diğer bir deyişle, hisseli olan bir taşınır ya da taşınmaz maldaki hisseli sahipliğin sona erdirilmesidir.
Bir mal üzerinde hisseli olarak mülkiyet hakkında sahip olunma hali iki halde olabilir. İlki, bir malı birden fazla kişinin hisseli olarak alması halidir. Mesela, bir ev alınırken karı – kocanın yarı yarıya ev üzerinde hak sahibi olmaları için evin sahibinin bu iki kişinin olmasıdır. Diğer ihtimalde ise günümüzde hisseli sahipliğe örnek olan ve en çok karşılaşılan durum, miras malı üzerindeki mirasçıların hak sahipliğidir. Miras bırakanın ölümü ile murisin mal varlığı kendiliğinden yasal mirasçılarına hakları oranında geçer. Bunun sonucu olarak da mirasçılar, murislerinden kalan mal üzerinde hisseleri oranında mülkiyet hakkı kazanır.
Belirtildiği gibi, günümüzde en çok miras malı üzerinde ortaklık söz konusu olmakta ve kimi zaman mirasçılar taşınır ya da taşınmaz mal üzerinde aralarında anlaşarak mirası paylaşabilmektedir. Ancak kimi durumlarda, mirasçıların bir araya gelerek mal üzerinde tasarruf yapma konusunda yani malın paylaşımı, satımı, kullanılması gibi durumlarda anlaşmazlığa düştükleri görülmektedir.
Bu gibi durumlarda, hissedarlar arasındaki bu ortaklığın sona erdirilmesi ihtiyacı doğmakta ve tarafların bir araya gelerek anlaşamamaları sebebiyle de izale-i şuyu ya da ortaklığın giderilmesi davası açılarak, sorun çözülmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davasını, paydaşlardan herhangi biri açabilir. Davaya bütün paydaşların dahil olması gerekir.
Dava sonucunda ortaklık, iki şekilde giderilebilmektedir. Ortaklık aynen taksim suretiyle ya da satış suretiyle giderilebilmektedir.
Ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesi
Ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi demek, malın hak sahiplerine mal olarak paylaştırılmasıdır. Mesela, bir arsa üzerinde iki hissedarın varlığı halinde, bu arsa ikiye bölünerek bir kısmı birine, diğer kısmı diğer hissedara verilerek ortaklık giderilmektedir.
Aynen taksim ile ortaklığın giderilmesi için bir kısım koşulların mevcudiyeti aranmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasının bir gereği olarak, yargılama sırasında mahkemece belediye ve ilgili yerlerden gerekli bilgiler toplanacak, keşif yapılarak bilirkişilerce bir rapor düzenlenecektir. Toplanan bu bilgi, belge ve bilirkişilerce hazırlanacak raporda, taşınmazın yüzölçümü, hissedar sayısı, imar mevzuatına göre yapılan değerlendirme gibi bir kısım konularda araştırma yapılarak, aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilip giderilemeyeceğine kanaat getirilir. Ayrıca, bunların dışında aynen taksim halinde malın değer kaybına uğraması söz konusu olursa hakim, aynen taksim yoluna başvurmayacaktır.
Bu hususları şu şekilde örneklendirebiliriz. İmar mevzuatı gibi teknik bilgi gerektiren konularda, bilirkişiler zaten raporunu yargılamada sunacaktır. Bunun dışında örneğin, 1.000 metrekare bir arsada on paydaşın olması ve her paydaşın da eşit oranda hisseleri olsa dahi, aynen taksim halinde her bir kişiye 100 metrekare bir alan düşecektir. Taşınmazın konumu ve kullanım amacı da her olayda ayrıca değerlendirilmek kaydıyla, 100 metrekare bir yerin sağlayacağı bir fayda olamayacağı açıktır. Bunun gibi durumlarda, aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulamaz.
Aynen taksim suretiyle ortaklığın sona erdirilmesi halinde, eğer taksim edilen paylar arasında ciddi bir fark olmadan, birbirine yakın paylar ortaya çıkarsa, eksik pay açısından ivaz (para eklenerek) verilerek denkleştirme sağlanır. Hangi payın kime verileceği konusunda taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, kura çekilerek kime hangi payın verileceğine karar verilir.
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi
Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, davaya konu malın ihale yolu ile satılarak satış bedelinin hissedarlara hisseleri oranında dağıtılmasıdır. Satış işlemi, hakim tarafından görevlendirilen memur tarafından yerine getirilir. Bu memur genelde, mahkeme yazı işleri müdürüdür. Yapılacak ihale açık artırma usulü ile yapılarak, en yüksek teklif veren kişi taşınmazın sahibi olur. Mahkemece ihalenin sadece paydaşlar arasında yapılması yönünde bir karar verilmemişse, herkes ihaleye katılabilir.
Ortaklığın giderilmesinde muhdesat aidiyetinin tespiti davası
Ortaklığın giderilmesi davası ile ilgili olarak muhdesat, sonradan yapılmış şey, bütünleyici parça demektir. Bu, arazi üzerindeki ev, ahır gibi herhangi bir yapı olabileceği gibi, ağaç ve dikili bitki de olabilir.
Yapılan keşif ile birlikte, ortaklığın giderilmesi istenen arazi üzerinde muhdesat bulunması halinde, bu muhdesatın kime ait olduğunun tespiti önemlidir. Muhdesatın paydaşlardan birine ait olduğuna ilişkin bütün hissedarların onayı olması sorun teşkil etmeyecektir. Ancak, birden çok paydaşın hak iddia etmesi halinde, muhdesatın kime ait olduğunun tespiti gerekmektedir.
Bununla ilgili olarak da mahkeme, arazi üzerindeki ev, ağaç gibi muhdesatların kime ait olduğunun tespitinin sağlanması için taraflara muhdesat aidiyeti davası açması için kesin süre verir. Dava açmak için verilen bu süre hak düşürücü kesin süredir. Süre içerisinde dava açılmaması halinde, mahkeme mevcut deliller ışığında yargılamasına devam ederek, karar verecektir. Muhdesatın aidiyeti davası açılması halinde, bu davanın sonucu ortaklığın giderilmesi davasına etki edecek olması nedeniyle, muhdesat aidiyetinin tespiti davası bekletici mesele yapılarak, bu davanın sonuçlanmasına kadar ortaklığın giderilmesi davasında bir işlem yapılmayacaktır.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının bekletici mesele olacak nitelikteki önemi, ortaklığın aynen ya da satış yoluyla giderilmesi sırasında değerlidir. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde, taşınmaz bir bütün olarak satılmakta ve bu bütünün içerisine muhdesatlarda dahil olmaktadır. Arazi üzerindeki ev, ağaç gibi muhdesatların kendisine ait olduğunu, kendisine tarafından yapıldığını aidiyet davası ile ispatlayan paydaş, ortaklığın satış yoluyla giderilmesi sonucu muhdesata biçilen değerin tamamını kendisi alır. Çünkü, muhdesatlar için yapılan masraf o paydaş tarafından yapılmış olup, muhdesat değerinin sahibi de onları yapan kişidir. Ancak, muhdesatın aidiyeti davası açılmaz ya da davada muhdesatların kendisi tarafından inşaa edildiğini paydaşlardan biri ispatlayamazsa, taşınmazın satışı halinde, muhdesatların değeri de paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
Satış işlemi
Mahkemece ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi ile bu kararın kesinleşmesinden sonra, dosya satış işlemini gerçekleştirecek memura verilir. Memurca gerekli işlemler yapılarak satış ilanı hazırlanır ve ihale günü verilir. Taşınmazın tespit edilen kıymetinin yarısına yapılan masraflar eklenerek ihale açılır. Açık artırma sonucu en yüksek teklifi veren kişi taşınmazın sahibi olur. İhaleye karşı belirli süreler içerisinde iptal davası açılması söz konusu olabilir. Dava açılmaz ya da reddedilirse ihale kesinleşir ve satış bedeli paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır. İhalenin feshi davası kabul edilirse ihale iptal edilir.
Ortaklığın giderilmesi davası açılamayacak haller
- Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın ortaklığının giderilmesi istenemez.
- Hukuki bir işlem sebebiyle ya da sürekli bir amaca özgülenmiş taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi talep edilemez.
- İdame-i şuyu sözleşmesi ile paydaşlar belli bir süreliğine paylaşma talep edilmeyeceğine dair sözleşme yapabilirler. Bu sözleşme en fazla on yıl olabilir ve sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi gerekmektedir.
- Uygun olmayan zamanda şüyuun izalesi istenemez. Ucu açık bir ifade olmakla birlikte, piyasa şartları gibi o anda paylaştırma yapılması halinde hak kaybı ya da zarar ihtimalinin olması halinde, ortaklık giderilmez.
Ortaklığın giderilmesi ile ilgili sıkça sorulan sorular için TIKLAYINIZ.