Halk arasında icra satışı olarak nitelendirilen satış, cebri icra yoluyla malın satışıdır. Bunun yanında, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda da ihale yolu ile satış yapılabilir.
Cebri İcra Yoluyla Satış
Alacağını tahsil edemeyen alacaklı, bunun için bir icra takibi başlatır. Başlatılan icra takibi, bir mahkeme kararına dayanan ilamlı icra olabileceği gibi, ilamsız bir icra takibi de olabilir. Takibin niteliğine göre belirlenen süreler içerisinde borcunu ödemeyen borçlunun malvarlığı sorgulanır. Yapılan bu sorgularda, borçlunun taşınmaz bir malının olup olmadığı, sigortalı çalışıp çalışmadığı, taşınır mal niteliğinde olan aracının olup olmadığı, posta çeki ve banka hesabının olup olmadığı araştırılır. Bunun yanında fiili haciz yapılarak, taşınır herhangi bir eşyası da haczedilebilir.
Haczedilen bu araç ve diğer taşınır mallar ile taşınmazların icra dairesi aracılığı ile satılarak paraya çevrilmesi işlemine cebri icra yoluyla satış adı verilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Sonucu Yapılan Satış
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınır ya da taşınmaz bir mal üzerindeki müşterek mülkiyet hakkının sona erdirilmesidir. Genellikle miras kalmış mallar açısından söz konusu olan ortaklığın sonlandırılması amacıyla açılmaktadır. Bunun yanında alacağını tahsil etmek amacıyla başlatılan icra takibi sonucunda, borçlunun sahip olduğu malın hisseli olması durumunda da alacaklı tarafça, borçlunun hissesinin satılarak paraya çevrilmesi amacıyla ortaklığın giderilmesi davası açıldığı görülmektedir.
Satış Usulü
Cebri icra yolu ile de olsa ortaklığın giderilmesi davası sonucu ile de olsa satış usulü aynı kurallara göre yapılmaktadır. Öncelikle, bahse konu malın kıymetinin takdir edilmesi gerekmekte olup, söz konusu taşınır ya da taşınmaz mal ile ilgili olan bilirkişi ile taşınmazın değeri tespit edilir. Yapılan tespit sonucu taraflara kıymet takdiri raporu tebliğ edilir. Tarafların bu rapora itiraz etme hakları bulunmaktadır. İtiraz halinde yeni bir bilirkişi raporu aldırılarak, malın değeri tespit edilir. Kıymet takdiri raporlarının geçerlilik süresi iki yıldır. Ortaklığın giderilmesi davası açısından, yargılama sırasında yapılan keşif sonucu bedelin belirlendiği tarih ile satış tarihi arasında genellikle iki yıldan daha uzun bir süre geçtiği için, satışı yapan sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürü tarafından, kararın kesinleşmesi sonrasında geçilen satış işlemleri sırasında, yeniden kıymet takdiri yapılmak zorunda kalınmaktadır.
Değeri belirlenen mal için satış günü belirlenerek, satış ilanı hazırlanır ve bu da yine taraflara tebliğ edilir. Açık artıma usulü ile yapılacak olan ihalenin başlangıç bedeli, malın belirlenen kıymetinin yarısına, yapılan masrafların eklenmesi ile bulunan bedeldir. İpotek sebebiyle satışı yapılan malın başlangıç bedeli, ipotek bedeli ve masrafların toplamından daha düşük olamaz.
Geçtiğimiz dönem içerisinde satış işlemleri yüz yüze yapılmakta iken, günümüzde halen yüz yüze ihalelerin yapıldığı iller olmakla birlikte, bazı şehirlerde ihalelerin elektronik satış usulü ile yapılmasına başlanmıştır. 15 Mart 2022 tarihinden beri Ankara Sincan Adliyesinde, 1 Haziran 2022’den beri Ankara, Bursa ve Kayseri’de, 1 Eylül 2022 tarihinden beri de Konya, Kocaeli, Samsun, Van, Antalya, Mersin, Gaziantep ve Aydın’da ihaleler elektronik olarak yapılmaya başlanmıştır. 8 Mart 2023 tarihinden itibaren de bütün illerde ihaleler elektronik olarak yapılacaktır.
Yüz Yüze Yapılan İhaleler
Satış ilanında belirtilen yer ve saatte ihale başlar. İhale saatinden önce, ihaleye katılmak isteyen kişiler, satılacak malın muhammen bedelinin (kıymetinin) yüzde onu oranındaki bedeli nakten ihale salonunda satış memuruna teslim edebileceği gibi, belirtilen tutar ilgili dairenin banka hesabına yatırıldığına dair dekont ya da banka teminat mektubu olarak da teslim edilebilir. Ayrıca, ihaleye katılacak kişi kimliğini, tüzel kişi adına katılacak ise yetkili olduğunu gösterir belgeyi de sunmak zorundadır. İhaleye katılmak isteyen taraflar adına, vekaletnamesinde öze yetki bulunan avukatlar da katılabilir.
İhaleler açık artırma usulüne göre yapılır. İhale saatinde başlangıç bedeli üzerinden ihale açılır. Teklif vermek isteyenler, bu bedel üzerinde bir teklif sunar. En yüksek teklifi veren kişi, ihale edilen malın sahibi olur.
Elektronik Satış
Hemen yukarıda belirtildiği üzere, bazı illerde başlanılan ve 8 Mart 2023 tarihi itibariyle de bütün illerde başlanılacak olan elektronik satış uygulamasında yapılan işlemler de yine genel itibariyle aynı olmakla birlikte, bazı kolaylıklar getirmektedir. Zaman ve mekandan bağımsız olarak yapılan elektronik satışlarda, bütün işlemler elektronik olarak yerine getirilmektedir.
esatış.uyap.gov.tr adresinden, yapılacak bütün ihalelerin ilanları yayınlanmakta olup, herkes istediği yerden internet aracılığıyla, bu ihaleleri görebilmekte, teminat yatırabilmekte ve teklif verebilmektedir. Katılmak istenilen ihale için, gerçek ya da tüzel kişiler internet üzerinden belirlenen teminat tutarını, ihale gününden bir gün önce yatırmak zorundadır. İhaleye teminat yatırma ve teklif verme işlemleri, ihale tarihinden bir hafta önce erişime açılır. Teminat yatırıldıktan sonra, ihalenin biteceği zamana kadar, internet üzerinden teklif verilebilir. İhalenin bitmesine son on dakika kalan süre içerisinde teklif verilmesi halinde, bir defaya mahsus olmak üzere, ihale on dakika uzar. Yüz yüze yapılan ihalelerde olduğu gibi, en yüksek teklifi veren alıcı, ihaleyi kazanmış olur.
Satışı Yapılan Malın Hissedarının Yatıracağı Teminat
Cebri icra yolu ile ya da ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılacak olan satış ihalesine, malın hissedarları da teklif verebilir. Ancak, teklif vermek isteyen hissedarın payı, teminat tutarından daha az değilse, hissedar ihaleye katılmak için teminat yatırmak zorunda kalmayacaktır. Diğer bir deyişle, ihaleye katılmak isteyen hissedarın payına karşılık gelen tutar, teminat tutarı ile aynı ya da daha fazla ise, teminat yatırmadan ihaleye pey sürebilecektir.
İhalenin Kesinleşmesi – İhalenin Feshi Davası
İhale yapıldıktan sonra, yedi gün içinde ilgililer tarafından ihalenin feshi davası açılabilir. Davanın açılması halinde, nihai bir karar verilinceye kadar, tescil yapılamamaktadır. İhalenin feshi davasının reddedilerek kesinleşmesi halinde, ilgili prosedür yerine getirilecektir. İhalenin feshi davasının kabulü ile ihale feshedilecek olup, feshe neden olan eksiklik giderildikten sonra, malın satışı için yeniden ihale yapılacaktır. İhalenin feshi davasının açılması, ihale alıcısının ilgili bedelleri ödemesine engel teşkil etmemektedir.
İcra Satış Masrafları
Yapılan satış ihalesinde en yüksek teklifi vererek ihale alıcısı olan kişinin, ihale bedelinde ayrı olarak yatırması gereken başkaca bedellerde bulunmaktadır. Bu bedeller, satılan malın KDV ve damga vergisidir. KDV oranı, satılan malın niteliğine göre değişmekle birlikte, hangi oranda KDV alınacağı satış ilanında belirtilmektedir. Bu oran yüzde 1,8 ya da 18 olabilir. Damga vergisi ise binde 5,69 oranında tahsil edilir. Bu vergiler satış bedeli üzerinde hesaplanır.
Bunların dışında, satılan malın araç olması halinde, teslim harcı alınmakta olup, bu tutar cüzi bir miktardır.
Yine KDV ve damga vergisi dışında, satılan malın bir taşınmaz olması halinde tapu harcı tahsil edilmektedir. Tapu harcı kanunen satış bedeli üzerinden %2 oranında alınmaktadır. Tapu harcı oranı toplamda %4 olmakla birlikte, yarısı alıcıdan yarısı da satıcı tarafından karşılanmaktadır. Satış ihalelerinde tapu harcının yarısının satıcıdan tahsil edilmesinden kasıt, satış bedelinden karşılanması anlamına gelmektedir. Ancak uygulamada, farklı işlemlerin yapıldığı görülmektedir. Bazı icra daireleri ve sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüklerince tapu harcı %2 olarak alınmakta iken, bazıları tarafından harcın tamamı olan %4’lük bedel, alıcıya ödettirilmektedir.
Yine bunların yanında, yüz yüze yapılan ihalelerde, satış bedeli üzerinden %1 oranında tellaliye ücreti alınmakta olup, elektronik satış uygulamasında bu bedel alınmamaktadır.
Sonuç itibariyle, satış bedeli üzerinden KDV, damga vergisi ve taşınmazlarda tapu harcı alınmaktadır.
Kanunen alınması gereken harç ve vergiler yukarıda belirtildiği gibi olsa da uygulamada bazı farklılıklar ortaya çıkmaktadır. Bu farklılıklara rağmen sonuç itibariyle, alınan bedel aynı olmaktadır.
Uygulamada, ortaklığın giderilmesi davaları açısından, belirtilen tutarlar yanında, ilam harcı ve taşınmaz mallar yönünden emlak borcu da ihale alıcısı tarafından ödenmektedir. Yine tapu harcının tamamı ihale alıcısı tarafından ödenmektedir. İcra ihalelerinde ise, yine taşınmaz mallar yönünden emlak borcu ve tapu harcının tamamı, araçlar için de yine eski borçları ihale alıcısı tarafından ödenmektedir. Ancak, bütün bu ödemeler yapılıp, malın ihale alıcısına tescili yapıldıktan sonra, fazladan yapılan ilam harcı, satıcı tarafından karşılanması gereken %2 tapu harcı, emlak borcu ve araçlar için geçmiş dönem ilişkin ödenen borç bedelleri, ihale alıcısına iade edilmektedir. Çünkü belirtilen bu bedeller, satış bedelinden karşılanması gereken tutarlardır.
Belirtilen bütün bu bedeller, ihale tarihinden 7 gün içinde yatırılması gerekmekte olup, aksi halde ihale iptal edilecek, yatırılmış olan teminat iade edilmeyecektir. Sonrasında ihale yeniden ilana çıkarılıp satıldığında, yeni satış bedeli, iptal edilen ihaledeki satış bedelinden düşük olursa, aradaki fark ile işlemiş faizi, süresinde bedelleri yatırmayan ilk ihale alıcısından tahsil edilecektir.